Vækstaktier

Swiss Properties Invest har oplevet momentum på børsen det seneste år, hvor aktien har oplevet en fremgang på over 25%.

Swiss Properties Invest investerer i ejendomme i Schweiz, og har på nuværende tidspunkt 9 attraktive investeringsejendomme. Selskabet har dog ambitioner om yderligere investeringer. Det er blot 3 år siden, at selskabet valgte at hente kapital ifm. sin børsnotering. Dengang havde selskabet kun 1 ejendom, og har gennem de seneste 3 år altså opkøbt hele 8 yderligere ejendomme efter en meget klart defineret strategi, der baseres på 4 kerneforudsætninger:

1) Der skal være tale om kommercielle ejendomme af høj kvalitet. 2) Ved købet skal der være et attraktivt bruttoafkast. 3) Investeringerne skal ske i kantoner med attraktiv skatteordning, en veletableret infrastruktur og med en positiv historisk udvikling i ejendomspriserne. 4) Endelig skal købsprisen ligge i intervallet 5-30 mio. CHF.

De 4 kerneforudsætninger er som følge af, at strategien er at købe erhvervsejendomme, som aldrig skal sælges. Selskabet ambition er derfor at levere stærke afkast til aktionærerne ved at øge den indre værdi. På kort sigt mens porteføljen opbygges, påvirker engangsudgifter ifm. opkøb af ejendomme nøgletallene negativt.

Læs også: De private aktionærer har købt massivt op i flere danske vækstbørsaktier

Et kig på de finansielle resultater

Swiss Properties Invest formåede for 2024 at levere et bruttoresultat på 19,2 mio. kroner, mens det samlede overskud for året inklusive værdireguleringer lød på 57,7 mio. kroner. Ved udgangen af 2024 var selskabets aktiver opgjort til 757 mio. kroner, hvoraf de 306 mio. kroner var selskabets egenkapital. Det svarer til en indre værdi per aktie på 134,11 kroner fordelt på lige omtrent 2,3 mio. aktier.

Den stærke udvikling gennem det seneste regnskabsår løftede den indre værdi for aktien fra tidligere 110,46 i 2023, hvilket ikke er gået ubemærket hen på børsen. Selskabets aktie er nemlig steget med mere end 20% i år, hvoraf størstedelen af afkastet er kommet efter offentliggørelsen af årsrapporten for 2024.

Ledelsen ser fortsat attraktive muligheder i markedet, hvorfor intentionen er at lave løbende kapitaludvidelser, der kan geare væksten for eksisterende såvel som nye aktionærer for fremtiden.

Det er vigtigt at følge strategien

Skal man investere i Swiss Properties Invest, er det formentlig en forudsætning, at man deler den samme investeringsfilosofi med at akkumulere aktiver, der skaber en positiv pengestrøm. Ejendomsinvestering i dette format med en køb og behold strategi giver som regel ingen kortsigtede eller hurtige gevinster. Til gengæld kan det være en stærk diversificeringsmulighed for langt de fleste privatinvestorer. Generelt kan ejendomsselskaber være en attraktiv mulighed for at diversificere en portefølje, særligt hvis man ikke selv har muligheden for at finansiere en udlejningsejendom. For danskere kan det ligeledes være gavnligt at selskabet opererer i Schweiz, der historisk har fået styrket sin valuta overfor den danske krone, mens det også er et rigt land med et sundt erhvervsliv.

Derfor kan risikoen være mindre end på mange andre markeder, hvor der ikke er den samme konsolidering af solide selskaber og generel velstand. Intet marked er dog risikofrit, hvor en ejendomskrise også kan ske at ramme det schweiziske erhvervsejendomsmarked på et tidspunkt.

Har man samme tiltro som ledelsen til at det schweiziske marked er et særdeles attraktivt marked for erhvervsejendomme, er det dog den klart laveste tærskel for at opnå denne eksponering, der tidligere har været forbeholdt relativt beskedne kredse af investorer.

Succes med at hente kapital

Swiss Properties Invest opnåede en overtegning ifm. deres børsnotering, og fik derved hentet den ønskede kapital. Strategien med at levere yderligere kapitaludvidelser blev allerede eksekveret på i 2023. Dengang hentede selskabet nemlig yderligere kapital til 108,5 kroner per aktie. Det er en smule højere end IPO-kursen på 107, men var en reel overpris ift. den daværende pris på 94 kroner per aktie på børsen.

Det er ikke første gang, at jeg har oplevet et selskab gennemføre en rettet emission til en væsentlig overkurs – det har Alefarm Brewing nemlig også gjort for nyligt. Det sker dog ganske sjældent, og det indikerer, at Swiss Properties Invest har et ganske stærkt bagland, og nogle investorer med stor tiltro til evnerne på teamet. Det er heller ikke uden grund, da selskabet præsenterede en meget ambitiøs IPO-plan, som de reelt set er foran. Du kan se IPO-planen på billedet herunder.

Opjusterede forventninger

Swiss Properties Invest var i løbet af 2024 ude at opjustere forventningerne til helåret. Her berettede selskabet, at de ville overgå omsætningsforventningen i prospektet ganske markant. Forventningen var 22,7 mio. kroner, men selskabet opjusterede dette til 34-36 mio. kroner og realiserede efterfølgende 35,2 mio. kroner i omsætning. Den samme tendens så vi på tværs af nøgletal fra EBT til den estimerede porteføljeværdi ved udgangen af året. For alle nøgletal er det gældende, at resultaterne blev opjusteret til et markant højere niveau end forventningerne fra prospektet.

I selve opjusteringen skrev selskabet selv følgende forklaring (oversat fra engelsk):

Ovennævnte forventninger er en konsekvens af, at Swiss Properties Invest har foretaget erhvervelser til fordelagtige værdiansættelser, kombineret med positive markedsforhold, såsom lavere renter og opnåelse af mere fordelagtige finansieringsvilkår, samt optimering af ejendommenes drift og investering i solenergi, hvilket har medført højere værdiansættelser af ejendommene.

Hvad med årsrapporten for 2024?

Når vi ser på de projekterede nøgletal relativt til nøgletallene i årsrapporten for 2024, danner der sig et ganske positivt billede. Dette til trods for at bruttoresultatet blot endte på 19,7 mio. kroner mod forventet 20,5 mio. kroner. Bundlinjen endte nemlig på hele 57,7 mio. kroner mod projekteret 19 mio. kroner, mens de samlede aktiver udgør 756,7 mio. kroner mod projekteret 548 mio. kroner. Ligeledes er egenkapitalen på 306,5 mio. kroner mod forventet 250 mio. kroner.

Dette er selvfølgelig også godt hjulpet på vej af kapitaludvidelsen, men her blev der altså blot hentet 6,5 mio. kroner, hvorfor forskellen reelt stammer fra en bedre end forventet drift af selskabet. Til trods for disse stærke finansielle resultater, er aktiekursen fortsat lavere end ved børsnoteringen og ved kapitaludvidelsen i december 2023. Det kan der være flere forklaringer til, men helt generelt formodes det at skylde en overordnet tendens for ejendomsselskaber.

Ser man mod selskabets mere børserfarne konkurrenter, er det nemlig helt normalt, at man kan købe sig ind i et ejendomsselskab til en lavere værdi, end selskabets indre værdi. Det er ganske mærkværdigt, men er en generel tendens på tværs af de børsnoterede danske ejendomsselskaber. Derfor er det nok også en fair antagelse, at selvom aktien handles til under sin indre værdi, skal man som investor som udgangspunkt ikke forvente, at kursafkastet kommer ved at indhente niveauet for indre værdi, men i stedet at selskabet formår at fortsætte sin stærke eksekvering. Dette til trods for, at UBS rent faktisk har lavet en analyse, der viser, at schweiziske ejendomsfonde gennemsnitligt handles til 17-35 % over indre værdi, hvorfor der opstår lidt kontraster på tværs af markeder.