Vækstaktier

Swiss Properties Invest er den seneste notering på First North Danmark, og med en succesfuld vækststrategi er spørgsmålet, om aktien nu handles med rabat.

Der er en ting, der ofte kommer bag på mig ved børsnoterede ejendomsselskaber. Det er, at man ofte kan købe hele deres portefølje af ejendomme med rabat, og samtidig få de dygtige teams bag med i prisen. Dette er målt på selskabernes egenkapital per aktie, der ofte er højere end markedskursen.

Swiss Properties Invest er ingen undtagelse, da de i deres årsrapport for 2023 kunne opgøre selskabets egenkapitalen til 110,46 kroner per aktie, mens aktiekursen i skrivende stund kun er på 75,5. Under antagelse af, at egenkapitalen per aktie ikke siden er steget, handler Swiss Properties Invest til en rabat på over 25% ift. deres egenkapital per aktie ved årsregnskabet.

Det er i min verden en smule vildt, at det er muligt at blive eksponeret mod ejendomsmarkedet på denne måde, og samtidig opnå en stor rabat på indkøbsprisen ift. selv at skulle erhverve en ejendom.

Det er dog en langt fra unik position, hvor dette også er muligt i en lang række andre udlejningsselskaber. F.eks. havde det andet ejendomsselskab på First North, EgnsINVEST Ejd. Tyskland en indre værdi på 244,89 efter første kvartal 2024, og handles i skrivende stund i kurs 122. Det der gør Swiss Properties Invest særligt interessant i mine øjne, er den fundamentale udvikling i selskabets ejendomsportefølje siden børsnoteringen og det erfarne team bag.

Læs også: BactiQuant på vild rutsjebanetur i 2024: Aktien er nu oppe 300%.

Swiss Properties Invest er foran IPO-planen

Swiss Properties Invest præsenterede ved børsnoteringen en ganske ambitiøs plan om at opbygge en portefølje på 6-8 ejendomme inden for to år. Det tog dem blot 1,5 år at opbygge porteføljen på 8 ejendomme, hvor selskabet også har formået at tilføje ejendom nummer 9 inden for fristen på de to år. Dette har bl.a. kunne lade sig gøre grundet en rettet emission i kurs 108,5, hvor selskabet rejste 6,5 mio. kroner i december 2023.

En række investeringer, der overstiger minimumskravet til forretningen på 4,5% har også medført, at den gennemsnitlige forrentning på købet af ejendomme er på omtrent 6%. Det stiller selskabet i en position, hvor de allerede er ved at leve op til deres ved børsnoteringen udmeldte ambitioner for 2030 – allerede nu i 2024.

Hertil kan lægges valutaforholdet mellem Scwheizer France, som selskabets drift opererer i, og den danske krone. Her er Schweizer Francen gennem de seneste 5 år blevet styrket med mere end 15%, hvilket også er selskabets forventning, at denne trend fortsætter i fremtiden. Dette skyldes ikke mindst den stærke schweiziske økonomi, der agerer uafhængigt af Euroen, som den danske krone er bundet op til gennem en fastkurspolitik.

Planerne ved børsnoteringen

Ved børsnoteringen blev der lavet en fremskrivning af den forventede udvikling i selskabet helt frem til 2041, hvilket kan være ganske svært at gøre retvisende. Ofte har vi set disse prospekter være en smule for optimistiske. For Swiss Properties Invest ser det dog ud til, at de har været en smule for pessimistiske. Den forventede udvikling fra børsnoteringen fremgår af billedet nedenunder.

Det fremgår af årsrapporten for 2023, at selskabets aktiviteter allerede har nået et niveau, der stemmer overens med forventningerne for 2030. Der er ganske givet tale om en konservativ udvikling og guidance. Ikke desto mindre, er jeg ganske imponeret over, at selskabet allerede står så stærkt positioneret. Dog er det også vigtigt at være opmærksom på selve tallene fremfor blot de positive fortællinger.

Årsrapportens tal

Swiss Properties Invest kunne for regnskabsåret 2023 leveret et bruttoresultat på 20,2 mio. kroner, hvilket er 0,3 mio. kroner højere end selskabets guidance. Opskrivningerne på ejendomme var på 6 mio. kroner mod ventet 10,3 mio. kroner, hvorfor EBIT-resultatet også kun landede på 15,2 mio. kroner mod ventet 23,3 mio. kroner i prospektet.

Derfor er det rosenrøde billede ikke helt så rosenrødt, når der kigges på regnskabstallene. Dette kan have mange medvirkende faktorer, hvor særligt renteudviklingen kan have en stor betydning inden for ejendomssektoren. En del af det skyldes også selve indkøbstidspunkterne af lejemålene, hvorfor det er lidt mere komplekst end bare at sige, de gør det godt eller skidt baseret på et overfladisk niveau.

Det fremgik af meddelelsen ifm. årsregnskabet, at den fremtidige projektering er som beskrevet i prospektet, hvor der dog er en uddybning i regnskabet. Her fremgår det, at selskabet allerede i 2024 kan forvente lejeindtægter på deres ejendomme svarende til det, som der i IPO-planen var forventet i 2030. Med andre ord forventer selskabet altså at nå op omkring en omsætning på 30 mio. kroner i 2024.

Dette skyldes mere attraktive priser, og dermed forrentning af ejendomme, samt den kapital selskabet har hentet. Det har tilsammen medført, at selskabets portefølje nu består af 9 lejemål fordelt på flere schweiziske kantoner.

Det seneste opkøb

Den senest opkøbte ejendom befinder i byen Koblenz, som er en del af kantonen Aargau. Ejendommen blev overtaget per 1. juni 2024, og kommer dermed primært til at bidrage positivt til selskabets omsætning i andet halvår af 2024.

Ejendommen er en treetagers bygning fra 1985 og byder på hele 5.023 udlejningskvadratmeter, hvilket gør den til selskabets andenstørste ejendom målt på udlejningskvadratmeter. Ses der på grundstørrelsen, er det den tredje største ejendom med 7.673 kvadratmeter, hvorfor det er en ejendom og lejemål af ganske anseelig størrelse. Til ejendommen hører der også 41 parkeringspladser, hvilket er et vigtigt parameter blandt mange potentielle lejere, der ønsker nemme adgangsforhold for de ansatte. Billedet herunder er af denne ejendom.

For at vende tilbage til det indledende spørgsmål om hvorvidt Swiss Properties Invest handles med rabat, er det selvfølgelig ikke sort/hvidt at svare på. Ligesom andre selskaber handles aktien under indre værdi, men der er forskel på værdi og pris, hvor markedet i dag ikke ønsker at betale for indre værdi. Jeg har selv tidligere haft fornøjelsen af at hilse på ledelsen af Swiss Properties Invest i Schweiz, og ifølge ledelsen selv, er Swiss Properties Invest den bedste investeringsmulighed for en passiv investor. Det vil de fleste ejendomsselskaber dog formentligt påstå om sig selv, og tiden vil vise, om aktien formår at levere et bedre afkast end hidtil.

Selskabet giver selv en god indsigt i forretningsmodellen, og hvorfor det lige netop er Schweiz, som er blevet fokusmarkedet på deres hjemmeside.